Desde la gran crisis internacional inmobiliaria en Estados Unidos y la crisis de deuda en Europa se ha vivido un momento continuo de expansión de la liquidez internacional sin precedentes. Por otro lado, con la crisis humanitaria del Covid-19 la expansión siguió de la liquidez internacional. Paralelamente a este proceso, se ha incrementado el nivel de endeudamiento global tanto público como privado, tal que cualquier correctivo en las tasas de interés negativas vigentes van a tener un efecto negativo sobre el déficit fiscal de los países y el perdida y ganancias de las empresas. El capital global sabe de esto y está buscando proyectos robustos para proteger el valor de sus activos financieros. Los proyectos robustos están en el segmento de las tecnologías de punta, sus insumos y bienes raíces.
A nivel internacional los países tienen cada vez mayores límites a la expansión del gasto público, pero tienen en sus ciudadanos mayor presión por resultados sociales, debido a que la crisis humanitaria del Covid-19 ha acentuado la inequidad social. Existe una demanda potencial para viviendas sociales y esta va en aumento, con una solución donde el pago de crédito hipotecario sea menor al alquiler al cual están acostumbrados los peruanos. Una de limitantes a este proceso de desarrollo del mercado inmobiliario es el tipo de vivienda de material noble que prefiere y busca el ciudadano de a pie y por otro lado lo complicado de las relaciones con el estado para acceder a los subsidios públicos para la construcción, sin considerar por fuera la corrupción que puede haber en el proceso, tema que limita de sobre manera a la industria del desarrollo inmobiliario en el Perú.
Todo lo anterior hace que los proyectos inmobiliarios deben de ser acotados, restringidos, a dimensiones viables para su gestión en un mercado financieros que solo ven créditos puente de corto plazo y pone límites a la calificación de los créditos hipotecarios de los futuros cliente del proyecto inmobiliario. Pude constatar que hay empresas inmobiliarias que están en varios distritos de Lima con proyectos inmobiliarios medianos, tal que el mercado no sea un riesgo para la absorción de las unidades de vivienda construidas. Finalmente, el tamaño de las viviendas se ha reducido con lo cual pueden llegar en precios a lo que pueden pagar el cliente de a pie.
El BCR y otros organismos de consulta han establecido que el 2022 el mercado de la construcción e inmobiliario va a bajar en 10%, es decir un decrecimiento en el sector. Este anuncio pone en alerta a los empresarios promotores inmobiliarios y genera la sobre reacción a las expectativas económicas sobre el sector, es decir que desistan de muchos de sus planes de inversión para el 2022. Lo real es que la demanda potencial es muy alta, pero no tenemos los instrumentos ni condiciones para poder servirla y así nadar contra la corriente.
Lo descrito anteriormente, obliga a la revisión de todas las estrategias y ciencia de la industria y a trabajar los mercados con nuevos materiales, pero logrando que el consumidor los acepte, sin por ello dejar de ofrecer calidad y seguridad en la vivienda que se está adquiriendo. Si a esto le sumamos la redefinición de los espacios y el subsidio de Mi Vivienda, hay opción para ir contra la corriente, aunque parezca muy atrevido de nuestra parte, cada vez que se dan proyecciones económicas hay que entender cuáles son su base, y en este caso las proyecciones del BCR y otras entidades no consideran la innovación comercial – financiera y tecnológica en los proyectos inmobiliarios.
La entrada de capitales a estas ofertas competitivas de mercado es segura, pero siempre con un horizonte de crédito puente acotado de muy corto plazo para la construcción. Lo que si se debiera esperar es un aumento en las tasas de interés para los proyectos inmobiliarios y un endurecimiento de las condiciones de entrada de los capitales, esto debido a la dinámica de los mercados financieros internacionales, donde por razones de inflación y resguardo al riesgo crediticio, se están subiendo las tasas de interés de referencia y se están buscando oportunidad de inversión de buen resguardo. En resumen, el apetito de los inversionistas no es mucho hacia el riesgo, sino más bien proteger su capital y evitar el deterioro de su valor debido al proceso de inflación global que se está dando. Es muy importante destacar que el 2022 es un año de transición donde el enfoque está en la solución o no solución que va a tener el desboque de la inflación global, el riesgo sobre el sobre endeudamiento de los mercados financieros y finalmente el ajuste del exceso de liquidez global.
Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.