Hay una gran diferencia entre financiar un proyecto industrial, un proyecto inmobiliario con alquileres y un proyecto inmobiliario de venta de las unidades construidas como podrían ser viviendas. Es importante aterrizar el modelo de financiamiento a la estructura del modelo de retorno de los flujos de fondos. La compra de maquinaria y equipos para la industria, tienen su repago en la rentabilidad bruta operativa de las ventas. Los proyectos inmobiliarios de alquiler tienen su repago en el flujo de los alquileres, esto incluye hoteles, menos gastos de mantenimiento y operación. Los proyectos inmobiliarios de ventas de casas o lotizaciones, tiene su fuente de repago en la venta de las unidades construidas. De todos los modelos financieros, es el que recibe menor periodo de financiamiento y es el que mas está obligado a caminar rápido en las ventas en el mercado. En este último modelo en nivel de apalancamiento financiero es el mayor y el impacto de los gastos por intereses es más sensible al cumplimiento de los objetivos de construcción y venta de los proyectos.
Centrémonos ahora en las estrategias legales para la contratación de los fondos. Existen las asociaciones en participación o los consorcios, entre otras estrategias asociativas. Existe el endeudamiento clásico con garantía inmobiliaria o prendaria y finalmente existe las participaciones en la modalidad de inversiones preferentes. Es muy importante entender que las condiciones del mercado de capitales, en el momento del análisis y entrada de la operación, definen cual será la estructura viable óptima para el proyecto. Podemos influenciar un poco en los mercados en relación con el atractivo de nuestras operaciones, pero es el apetito del mercado de capitales del momento lo que define la operación concreta que llevará a cabo la puesta en marcha del proyecto.
Es importante resaltar que existen tres variables o indicadores que definen el éxito de la operación y su financiamiento – inversión. La primera variable es el excedente de caja operativa o flujo de caja libre sobre el pago de las obligaciones financieras. Esto debe de tener un margen mayor a 1.25, es decir que e proyecto debe poder resistir una reducción del 20% en su flujo de caja libre y aun así poder cumplir con sus obligaciones. Esta reducción se puede deber a condiciones de mercado o a condiciones de costos de operación, lo que sea; tiene que haber una cierta resiliencia del proyecto a las variaciones en los precios, volúmenes de ventas y costos. La segunda variable es la aplicación de los fondos provistos por el financiamiento o inversión. En el caso de maquinaria y equipo, son los propios equipos, en el caso del sector inmobiliaria son los terrenos y la construcción. A este nivel encontramos la ratio de préstamo / inversión a gasto de construcción. Es la combinación de pre – venta con financiamiento para la construcción lo que define la estructura de financiamiento del proyecto. La última variable para tomar en cuentas, sin ser estas tres las únicas, es el margen de valor de mercado del proyecto sobre el nivel de financiamiento del mismo. Es decir, el valor de liquidación del proyecto en comparación con las obligaciones del mismos. Esta variable marca el margen de perdida de los inversionistas – financistas en caso de que se tenga que tomar la opción de salida inmediata del proyecto, aun a pérdida.
Lo real y lo más importante, es poder saber y desarrollar proyectos que sean robustos y solidos en la generación de valor tal que sus márgenes de comercialización y el valor de sus productos o servicios hacia el mercado sean suficientes como para cubrir las obligaciones financieras del negocio. Al final lo que cuenta es el volumen y calidad de los ingresos del proyecto, y para ello los estudios de mercado ad – hoc al proyecto son las condiciIiones base para poder lanzarse a la piscina y la aprobación por parte de los inversionistas.
Como notas finales, los proyectos de alquiler de bienes inmobiliarios necesitan tener al menos el 60% de los contratos ya firmados para la entrada de los inversionistas y en el caso de los proyectos para la venta de unidades inmobiliarias se necesita por lo menos el 40% de las unidades pre vendidas con el saldo de capital disponible para la construcción, además de la propiedad completamente pagada y saneada. Los permisos de operación industrial – servicios en general, y los permisos de construcción son una condición vital de entrada al proyecto por parte de los financistas – inversionistas. Esto hace liquidas las inversiones en el mercado, porque se puede construir y operar en el mercado aun con otros promotores del negocio.
Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.