Cuando proyectamos la línea de los ingresos en el flujo de caja, para analizar la viabilidad de un proyecto inmobiliario y su capacidad de poder cubrir sus obligaciones financieras, estamos en realidad haciendo supuestos de mercado y de riesgos a las operaciones del proyecto inmobiliario. Las preguntas que nos hacemos son ¿Cuál es la capacidad de absorción real del mercado local en términos de nuestras unidades construidas? No basta saber la capacidad de poder comprar, sino también; la disposición para comprar nuestro proyecto. Lo usual es que el proyecto inmobiliario se financie en dos etapas; la primera la construcción y compra del terreno y la segunda los créditos hipotecarios que van a firmar los clientes potenciales del proyecto. Para poder responder de forma muy precisa estas preguntas, se necesita realizar un estudio del entorno económico – político y social para evaluar los riesgos de entrada a compromisos de capital en el sector inmobiliario, y estos estudios actualizarlo según la necesidad y volatilidad de los momentos que se puedan estar dando en el momento de la inversión. Esto se explica porque la demanda potencial estructural por vivienda debe ser entendida en su contexto macro y en cuáles son los fundamentos que la sostienen. Podemos tener un estudio muy favorable al proyecto, pero las bases política – económicas pueden cambiar de un momento a otro y hacer que pierda validez la proyección inicial de demanda.
¿Cuáles son entonces los factores de demanda estructurales de corto, mediano y largo plazo para el sector inmobiliario? En el corto plazo se encuentra la confianza del consumidor en la economía / política del país y las ofertas vigentes en el mercado, también se deben de considerar las condiciones financieras del momento en el mercado de capitales, como la estructuración de los fondos y tasas de interés. Esto es motivo de un estudio de mercado político – económico y porque no social, si es que hay riesgos de convulsión social de corto plazo. Es muy importante conocer el entorno alrededor de una operación inmobiliaria, que por lo demás siempre significa arriesgar mucho capital y prestigio como promotores inmobiliarios.
Los factores de mediano y largo plazo se encuentran relacionados con las macrotendencias demográficas, formación y cambio de nuevos hogares y el historial político el país, en este caso Perú. En el caso de la política hay que saber distinguir entre las tendencias estructurales y el ruido político del momento para ganar aprobación y respaldo en el corto plazo. En los factores de mediano y largo plazo hay que considerar las tendencias internacionales, sobre todo en un país como el Perú que depende tanto de los mercados internacionales de productos y servicios.
Por todo lo anterior se necesita un estudio estructural además de los estudios tradicionales cualitativos y cuantitativos de mercado. Cabe adicionar, que inclusive los estudios tradicionales necesitan un seguimiento, actualización y cambios posibles en el orden de estos, según la profundidad que se busque en la información. Finalmente, es importante compartir costos de construcción con la empresa que se encarga de los estudios de mercado y estructurales, tal que se haga un análisis de viabilidad económica del caso de negocios para los inversionistas y la empresa promotora.
Para comenzar a aterrizar todo lo expuesto, los inversionistas y los propios accionistas de la inmobiliaria debe de no solo conocer la demanda de corto plazo sobre su proyecto, sino la proyección de las condiciones del entorno de mercado para el periodo de construcción y venta hipotecaria. Las variables son muchas, pero podemos enfocarnos en variables micro de mercado potencial, variables macro como política, economía, condiciones de los mercados financieros y riesgos de inestabilidad social para los casos de los países en desarrollo como es Perú. Hay varias fórmulas y herramientas de gestión de riesgos en el mundo empresarial, pero todas parten del estudio de las condiciones del entorno micro y macro al entorno de las operaciones inmobiliarias. Muchas veces por reducir costos blandos, no relacionados a la construcción, se busca evitar esta inversión en estudios adicionales, pero lo real es que estos estudios son como comprar un seguro que reduce los riesgos de entrada a un proyecto. Es importante entender que, en el caso de los proyectos inmobiliarios, es mejor perder poco al comienzo y descartar un proyecto sin viabilidad, que seguir comprometiéndose en recursos y tiempo en un proyecto tan solo para salvar los primeros gastos de operación en el mismo.
Como conclusión, es importante tener la capacidad vía estudios de mercado y de entorno al proyecto, poder tener escenarios de gestión completos y la matriz de riesgos al proyecto, todo esto partiendo de los estudios básicos de mercado. Esto es de sobre manera más importante ahora, sobre todo frente a la incertidumbre local e internacional que se vive, y el cómo han cambiado las cosas para Perú.
Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.
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